La carta de la Generalitat va arribar un dimarts i per al dijous ja m'havien trucat tres veïns diferents de la mateixa finca, cadascun amb la seva versió. Que si multa, que si els obligaven a fer obres, que si podien perdre l'habitatge. La realitat era molt menys dramàtica i alhora més seriosa del que pensaven: l'edifici feia quaranta-cinc anys i, senzillament, li tocava passar la revisió que la llei porta exigint des del 2015. Ni més ni menys.
La Inspecció Tècnica d'Edificis —la ITE, o IITE pel seu nom català— genera aquesta barreja de por i confusió precisament perquè gairebé ningú sap què és exactament fins que li toca. I quan toca, sol arribar amb presses i amb una comunitat de veïns discutint sense dades.
Així que ho posarem en ordre, sense lletra petita: què és, a qui obliga i des de quan, què mira realment el tècnic quan puja a la coberta, i què passa després amb aquell certificat que tothom anomena però pocs saben llegir. Escric des de l'altre costat: soc qui signa aquests informes.
Què és la ITE, en una frase
La ITE és una revisió obligatòria i periòdica de l'estat de conservació d'un edifici, feta per un tècnic competent, que acaba en un informe i, a partir d'ell, en un certificat que emet l'Administració. La seva lògica és la mateixa que la de la ITV del cotxe: no es tracta que l'edifici sigui nou, sinó de comprovar que és segur i de deixar per escrit què cal arreglar i amb quina urgència.
A Catalunya el marc el fixa el Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges. Aquest decret és el que ordena tres coses que van de la mà: la inspecció tècnica, el llibre de l'edifici i el certificat d'aptitud. Al darrere hi ha la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge i, més al fons, el deure de conservació que el Codi Civil de Catalunya imposa a tota propietat. No és cap moda administrativa: és la forma pràctica d'una obligació que ja existia pel simple fet de ser propietari.
Qui està obligat i des de quan
La regla general és fàcil de recordar: tots els edificis d'habitatges de més de 45 anys estan obligats a passar la ITE. L'edat es compta des de la data de finalització de la construcció, i a partir d'aquí la inspecció es renova cada deu anys.
El Decret 67/2015 va fixar un calendari per anar incorporant el parc construït de manera esglaonada segons l'any de construcció. A hores d'ara aquell calendari ja està pràcticament desplegat del tot: si el seu edifici es va acabar el 1981 o abans, l'obligació ja li ha arribat o està a punt d'arribar-li. I a partir d'aquí la norma és senzilla: cada edifici ha de passar la inspecció l'any que compleix els 45.
Amb els habitatges unifamiliars cal filar més prim, perquè no tots són al mateix sac. El Decret 67/2015 deixa fora del seu àmbit els unifamiliars aïllats —els que estan separats 1,5 metres o més de la via pública, de les zones d'ús públic i de les finques adjacents—, que són la majoria de cases d'urbanització: aquests no han de passar la ITE. Els que sí que hi entren són els unifamiliars entre mitgeres o adossats, o qualsevol que no guardi aquesta separació d'1,5 metres. I per a aquests hi ha, a més, una excepció: mentre tinguin cèdula d'habitabilitat vigent en el moment de complir l'antiguitat, no estan obligats a presentar la ITE fins que aquesta cèdula caduqui. És el punt que més consultes em genera, perquè corre la idea que «a les cases no els afecta», i la realitat té força més matisos.
Què revisa el tècnic, exactament
Aquí convé desmuntar un mite: la ITE és una inspecció fonamentalment visual. No s'obren cales destructives ni envans per sistema. El tècnic recorre l'edifici, observa, documenta amb fotografies i emet un judici professional sobre l'estat dels elements comuns. Si detecta alguna cosa que necessita un estudi més profund, ho fa constar i recomana proves específiques, però això ja és un pas a part.
El que es mira són els grans sistemes dels quals depèn la seguretat del conjunt:
- Estructura i fonamentació. Pilars, bigues, forjats, murs de càrrega. Es busquen fissures amb criteri, fletxes, humitats estructurals, símptomes de corrosió d'armadures o d'aluminosi on el tipus constructiu ho justifiqui.
- Façanes, mitgeres i elements que puguin despendre's. És, amb diferència, el capítol més sensible: balcons, voladissos, cornises, revestiments, baranes. Tot allò que pugui caure a la via pública rep una atenció especial, perquè aquí no parlem d'estètica sinó de risc per a les persones.
- Cobertes i terrasses. Impermeabilització, trobades, desguassos, elements de remat. Les filtracions que la comunitat viu com una molèstia solen ser aquí el primer avís d'un problema més gran.
- Instal·lacions comunes. Estat general de les xarxes d'aigua, sanejament, gas i electricitat, i elements com l'ascensor o la ventilació, en allò que sigui observable i afecti la seguretat.
- Accessos, patis i escales comunitàries, com a recorreguts d'ús diari i d'evacuació.
El resultat de tot això no és un aprovat o suspès, sinó un diagnòstic graduat. I aquí hi ha la part que de debò importa entendre.
Els graus de deficiència: la clau per llegir l'informe
El tècnic classifica cada deficiència detectada en un de quatre nivells. Aquesta classificació és la que després determina quin certificat obté l'edifici i quanta pressa hi ha. Ho explico a les comunitats tal qual:
Lleus
Coses de manteniment, sense risc. No condicionen l'aptitud de l'edifici; convé resoldre-les, però no encenen cap alarma.
Importants
No hi ha perill immediat, però sí un deteriorament que cal reparar i vigilar. L'edifici pot ser apte, amb la condició de fer verificacions periòdiques que confirmin que la cosa no va a pitjor.
Greus
Existeix un risc per a persones o béns que obliga a adoptar mesures cautelars de manera immediata —apuntalar, acotar, protegir— mentre es planifica la reparació de fons.
Molt greus
Risc imminent. Aquí no s'espera a res: mesures urgents des del primer moment i, sovint, comunicació a l'Administració. És l'escenari que tots volem evitar i pel qual precisament convé no deixar envellir l'edifici sense control.
El procés, pas a pas
De principi a fi, una ITE ordenada té cinc passos. No és complicat; el que sol fallar és que ningú el governa.
1. Encàrrec i documentació prèvia
La comunitat —normalment a través del seu administrador— encarrega la inspecció a un tècnic competent: arquitecte, arquitecte tècnic o aparellador, o enginyer d'edificació. Es recull el que hi hagi: escriptures, plànols, llicències antigues, ITE anteriors si n'hi va haver, incidències conegudes. Com millor sigui aquesta base, més afinat surt l'informe.
2. Visita tècnica a l'edifici
És el cor de la feina, i no es limita a les zones comunes. Recorro l'edifici de dalt a baix —portal, escala, patis, coberta, sala de màquines, cambres tècniques—, però també cal entrar als habitatges: bona part de les patologies que de debò importen només es veuen des de dins. Dues plantes són especialment sensibles. La planta baixa, on afloren els problemes de fonamentació, les humitats per capil·laritat i l'arrencada de l'estructura; i la planta sota coberta, la primera a acusar les filtracions i l'estat real de la coberta. Per això es coordina amb la comunitat l'accés a una mostra representativa de pisos, amb atenció especial a aquestes dues plantes. Es fa un reportatge fotogràfic i s'anota tot el que s'observa.
3. Redacció de l'informe (IITE)
Amb la visita feta, es redacta l'Informe de la Inspecció Tècnica de l'Edifici: descripció, diagnòstic, fotografies, classificació de les deficiències per grau i, molt important, les mesures cautelars a adoptar si n'hi ha. L'informe també orienta sobre l'ordre i la urgència de les reparacions.
4. Presentació telemàtica a la Generalitat
L'informe es carrega a la seu de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya. Aquest pas és el que molts es salten sense voler: tenir l'informe en un calaix no és haver fet la ITE. La inspecció només compta quan l'informe està presentat davant l'Administració.
5. Sol·licitud del certificat d'aptitud
A partir de l'informe presentat, es sol·licita a l'Agència el certificat d'aptitud de l'edifici. Aquest certificat és el document que acredita, de cara a tothom, que la finca ha complert amb el seu deure de conservació. I el seu contingut depèn, un cop més, dels graus de deficiència detectats.
El certificat d'aptitud i els seus terminis
El certificat no és un simple segell: diu en quina situació està l'edifici i durant quant de temps té validesa. En línies generals funciona així:
- Apte. Quan no hi ha deficiències, o només són lleus. És l'escenari net, amb una vigència de deu anys.
- Apte amb deficiències importants. L'edifici és apte, però arrossega reparacions pendents i queda obligat a verificacions tècniques periòdiques que confirmin que aquestes deficiències no evolucionen a pitjor.
- Apte provisional. Quan hi ha deficiències greus o molt greus però s'han adoptat les mesures cautelars que eliminen el risc immediat. És un «apte amb condicions»: vigència més curta, seguiment periòdic i, sobretot, l'obligació d'escometre les obres de fons dins de termini.
- No apte. Quan hi ha deficiències greus o molt greus i no s'han pres les mesures cautelars necessàries. És la situació que cal evitar, perquè obre la porta a l'actuació de l'Administració.
I després de l'informe, què?
Si la ITE detecta deficiències que exigeixen obra, l'edifici no pot quedar-se de braços plegats. La comunitat ha d'aprovar un programa de rehabilitació amb les actuacions necessàries i els seus terminis, i en règim de propietat horitzontal està obligada a dotar un fons de reserva per poder afrontar aquestes obres. A la pràctica, la ITE és moltes vegades l'empenta que ordena una conservació que portava anys ajornant-se a les juntes.
Hi ha una cara amable en això que convé no perdre de vista: l'informe de la ITE és, a més, la clau de les subvencions de rehabilitació. Els ajuts —autonòmics, municipals i els dels fons europeus Next Generation— exigeixen tenir la inspecció feta. Ben plantejada, la ITE deixa de ser només una obligació i es converteix en la palanca per escometre amb ajut públic unes obres que, tard o d'hora, s'haurien de fer igualment.
Què passa si no es fa
Ignorar la ITE no fa desaparèixer l'obligació; l'agreuja. L'Administració pot requerir la propietat perquè la faci i, si no respon, ordenar la inspecció de manera subsidiària i imposar multes coercitives fins que es compleixi. L'incompliment del deure de conservació és, a més, una infracció amb el seu règim sancionador propi.
Però, sent honest, la conseqüència que més pesa no sol ser la multa. És tota la resta: sense ITE no hi ha accés a subvencions, es complica qualsevol operació de compravenda —un comprador informat la demanarà— i, si un element en mal estat provoca un dany a un tercer, la responsabilitat de la comunitat queda molt més exposada per no haver complert amb un deure que coneixia. La inspecció deixa de ser cara el dia que evita qualsevol d'aquestes tres coses.
Una nota sobre Barcelona i sobre l'IEE
Dues precisions d'ofici. La primera: a la ciutat de Barcelona la gestió té el seu propi recorregut i els seus programes d'ajut a la rehabilitació vinculats a la inspecció, així que convé tramitar-la tenint present aquesta via. La segona: convé desfer una confusió freqüent amb l'Informe d'Avaluació de l'Edifici (IEE). L'IEE va ser una figura que la legislació estatal (Llei 8/2013, avui al Text Refós del 2015) va voler generalitzar, sumant a la inspecció de conservació l'avaluació de l'accessibilitat i de l'eficiència energètica. Però el Tribunal Constitucional, en la sentència 143/2017, va deixar clar que regular la conservació i l'avaluació dels edificis és competència autonòmica, no estatal. Per això a Catalunya l'instrument vigent i operatiu és la ITE del Decret 67/2015: és la ITE —i no un IEE estatal— la que acredita el deure de conservació. Si en algun tràmit li demanen un «IEE», a la pràctica catalana es cobreix amb la mateixa ITE, acompanyada quan cal del certificat d'eficiència energètica i de l'avaluació d'accessibilitat.
Preguntes freqüents
Cada quant s'ha de renovar la ITE?
Amb caràcter general, cada deu anys, que és la vigència del certificat d'aptitud quan l'edifici resulta apte. Si el certificat és «apte provisional» per deficiències greus, la vigència és més curta i amb verificacions periòdiques: a la pràctica, l'edifici queda sota seguiment fins que es resolen les obres de fons.
La ITE obliga a fer obres sí o sí?
No per si mateixa. La ITE diagnostica; no executa. Un edifici amb deficiències lleus o fins i tot importants pot ser apte sense obra immediata, amb la condició de vigilar-les. Les obres es tornen obligatòries quan hi ha deficiències greus o molt greus que comprometen la seguretat: aquí sí que cal adoptar mesures cautelars primer i reparar dins de termini.
Qui pot signar una ITE a Catalunya?
Un tècnic competent i col·legiat: arquitecte, arquitecte tècnic o aparellador, o enginyer d'edificació. La signatura d'un professional col·legiat no és un tràmit: és el que dona validesa a l'informe i respatlla el criteri amb responsabilitat professional al darrere.
La meva casa és unifamiliar, també l'he de passar?
Depèn del tipus de casa. Si és un unifamiliar aïllat —separat 1,5 metres o més de la via pública i de les finques adjacents, com els de moltes urbanitzacions—, queda fora de l'àmbit del Decret 67/2015 i no ha de passar la ITE. Si és entre mitgeres o adossat, sí que hi entra; però, mentre tingui cèdula d'habitabilitat vigent en complir l'antiguitat, no està obligat a presentar la ITE fins que aquesta cèdula caduqui.
Quant triga tot el procés?
La visita tècnica es resol en una o diverses jornades segons la mida de l'edifici, i la redacció de l'informe sol portar unes setmanes. A partir d'aquí, la presentació telemàtica i l'obtenció del certificat d'aptitud depenen dels terminis de l'Administració. El més assenyat és no apurar: començar el tràmit amb marge respecte a la data en què l'edifici compleix els 45 anys.
Serveix la ITE per demanar ajuts de rehabilitació?
No només serveix: és un requisit. Les subvencions a la rehabilitació, incloses les dels fons Next Generation, exigeixen tenir la inspecció feta. Per això convé enfocar la ITE no com una despesa aïllada, sinó com el primer pas d'un pla de conservació que pot acabar finançat en bona part amb ajut públic.
Ens ha arribat la carta amb un termini. Què fem primer?
El primer, no entrar en pànic ni improvisar. S'encarrega la inspecció a un tècnic, es fa la visita, es redacta l'informe i es presenta davant l'Agència de l'Habitatge de Catalunya. Si de la inspecció surten deficiències, l'informe ja dirà què és urgent i què es pot planificar. Amb un professional portant el procés, la carta deixa de ser un problema i passa a ser una agenda de treball.
Si el seu edifici s'acosta als 45 anys, o ja li ha arribat l'avís, el més eficaç és planificar-ho amb temps. Faig inspeccions tècniques d'edificis a Barcelona i la seva província, i en una primera conversa es veu de seguida en quin punt està la finca i què convé fer.
Consultar la ITE del meu edificiJorge Muñiz · Arquitecte tècnic col·legiat (CATEB 14.822). Inspeccions tècniques d'edificis, rehabilitació i conservació a Barcelona.