La ITE paso a paso: qué es, plazos y qué se revisa

La carta de la Generalitat llegó un martes y para el jueves ya me habían llamado tres vecinos distintos de la misma finca, cada uno con su versión. Que si multa, que si les obligaban a hacer obras, que si podían perder la vivienda. La realidad era mucho menos dramática y a la vez más seria de lo que pensaban: el edificio cumplía cuarenta y cinco años y, sencillamente, le tocaba pasar la revisión que la ley lleva exigiendo desde 2015. Ni más ni menos.

La Inspección Técnica de Edificios —la ITE, o IITE en su nombre catalán— genera esa mezcla de miedo y confusión precisamente porque casi nadie sabe qué es exactamente hasta que le toca. Y cuando toca, suele llegar con prisa y con una comunidad de vecinos discutiendo sin datos.

Así que vamos a ponerlo en orden, sin letra pequeña: qué es, a quién obliga y desde cuándo, qué mira realmente el técnico cuando sube a la cubierta, y qué pasa después con ese certificado que todo el mundo nombra pero pocos saben leer. Escribo desde el otro lado: soy quien firma esos informes.

Qué es la ITE, en una frase

La ITE es una revisión obligatoria y periódica del estado de conservación de un edificio, hecha por un técnico competente, que termina en un informe y, a partir de él, en un certificado que emite la Administración. Su lógica es la misma que la de la ITV del coche: no se trata de que el edificio esté nuevo, sino de comprobar que es seguro y de dejar por escrito qué hay que arreglar y con qué urgencia.

En Cataluña el marco lo fija el Decret 67/2015, de 5 de maig, de fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas. Ese decreto es el que ordena tres cosas que van de la mano: la inspección técnica, el libro del edificio y el certificado de aptitud. Detrás está la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y, más al fondo, el deber de conservación que el Código Civil de Cataluña impone a toda propiedad. No es una moda administrativa: es la traducción práctica de una obligación que ya tenías por el mero hecho de ser propietario.

Quién está obligado y desde cuándo

La regla general es fácil de recordar: todos los edificios de viviendas de más de 45 años están obligados a pasar la ITE. La edad se cuenta desde la fecha de finalización de la construcción, y a partir de ahí la inspección se renueva cada diez años.

El Decret 67/2015 fijó un calendario para ir incorporando el parque construido de forma escalonada según el año de construcción. A estas alturas de 2026 ese calendario ya está prácticamente desplegado del todo: si su edificio se terminó en 1981 o antes, la obligación ya le ha llegado o está a punto de llegarle. Y a partir de ahí la norma es sencilla: cada edificio debe pasar la inspección el año en que cumple los 45.

Con las viviendas unifamiliares hay que hilar más fino, porque no todas están en el mismo saco. El Decret 67/2015 deja fuera de su ámbito a las unifamiliares aisladas —las que están separadas 1,5 metros o más de la vía pública, de las zonas de uso público y de las fincas colindantes—, que son la mayoría de las casas de urbanización: esas no tienen que pasar la ITE. Las que sí entran son las unifamiliares entre medianeras o adosadas, o cualquiera que no guarde esa separación de 1,5 metros. Y para estas hay, además, una excepción: mientras tengan cédula de habitabilidad vigente en el momento de cumplir la antigüedad, no están obligadas a presentar la ITE hasta que esa cédula caduque. Es el punto que más consultas me genera, porque circula la idea de que «a las casas no les afecta», y la realidad tiene bastantes más matices.

Qué revisa el técnico, exactamente

Aquí conviene bajar un mito: la ITE es una inspección fundamentalmente visual. No hay catas destructivas ni se abren tabiques por sistema. El técnico recorre el edificio, observa, documenta con fotografías y emite un juicio profesional sobre el estado de los elementos comunes. Si detecta algo que necesita un estudio más profundo, lo hace constar y recomienda pruebas específicas, pero eso ya es un paso aparte.

Lo que se mira son los grandes sistemas de los que depende la seguridad del conjunto:

• Estructura y cimentación. Pilares, vigas, forjados, muros de carga. Se buscan fisuras con criterio, flechas, humedades estructurales, síntomas de corrosión de armaduras o de aluminosis donde el tipo constructivo lo justifique.
• Fachadas, medianeras y elementos que puedan desprenderse. Es, con diferencia, el capítulo más sensible: balcones, voladizos, cornisas, revestimientos, barandillas. Todo lo que pueda caer a la vía pública recibe una atención especial, porque ahí no hablamos de estética sino de riesgo para las personas.
• Cubiertas y terrazas. Impermeabilización, encuentros, desagües, elementos de remate. Las filtraciones que la comunidad vive como una molestia suelen ser aquí el primer aviso de un problema mayor.
• Instalaciones comunes. Estado general de las redes de agua, saneamiento, gas y electricidad, y elementos como el ascensor o la ventilación, en aquello que sea observable y afecte a la seguridad.
• Accesos, patios y escaleras comunitarias, como recorridos de uso diario y de evacuación.

El resultado de todo esto no es un aprobado o suspenso, sino un diagnóstico graduado. Y ahí está la parte que de verdad importa entender.

Los grados de deficiencia: la clave para leer el informe

El técnico clasifica cada deficiencia detectada en uno de cuatro niveles. Esa clasificación es la que después determina qué certificado obtiene el edificio y cuánta prisa hay. Se lo explico a las comunidades tal cual:

El proceso, paso a paso

De principio a fin, una ITE ordenada tiene cinco pasos. No es complicado; lo que suele fallar es que nadie lo gobierna.

1. Encargo y documentación previa

La comunidad —normalmente a través de su administrador— encarga la inspección a un técnico competente: arquitecto, arquitecto técnico o aparejador, o ingeniero de edificación. Se recopila lo que haya: escrituras, planos, licencias antiguas, ITE anteriores si las hubo, incidencias conocidas. Cuanto mejor sea esta base, más afinado sale el informe.

2. Visita técnica al edificio

Es el corazón del trabajo, y no se limita a las zonas comunes. Recorro el edificio de arriba abajo —portal, escalera, patios, cubierta, sala de máquinas, cuartos técnicos—, pero también hay que entrar en las viviendas: buena parte de las patologías que de verdad importan solo se ven desde dentro. Dos plantas son especialmente sensibles. La planta baja, donde afloran los problemas de cimentación, las humedades por capilaridad y el arranque de la estructura; y la planta bajo cubierta, la primera en acusar las filtraciones y el estado real de la cubierta. Por eso se coordina con la comunidad el acceso a una muestra representativa de pisos, con atención especial a esas dos plantas. Se levanta un reportaje fotográfico y se anota todo lo observado.

3. Redacción del informe (IITE)

Con la visita hecha, se redacta el Informe de la Inspección Técnica del Edificio: descripción, diagnóstico, fotografías, clasificación de las deficiencias por grado y, muy importante, las medidas cautelares a adoptar si las hay. El informe también orienta sobre el orden y la urgencia de las reparaciones.

4. Presentación telemática a la Generalitat

El informe se carga en la sede de la Agència de l'Habitatge de Catalunya. Este paso es el que muchos se saltan sin querer: tener el informe en un cajón no es haber hecho la ITE. La inspección solo cuenta cuando el informe está presentado ante la Administración.

5. Solicitud del certificado de aptitud

A partir del informe presentado, se solicita a la Agència el certificado de aptitud del edificio. Ese certificado es el documento que acredita, de cara a todos, que la finca ha cumplido con su deber de conservación. Y su contenido depende, otra vez, de los grados de deficiencia detectados.

El certificado de aptitud y sus plazos

El certificado no es un simple sello: dice en qué situación está el edificio y durante cuánto tiempo tiene validez. En líneas generales funciona así:

• Apto. Cuando no hay deficiencias, o solo son leves. Es el escenario limpio, con una vigencia de diez años.
• Apto con deficiencias importantes. El edificio es apto, pero arrastra reparaciones pendientes y queda obligado a verificaciones técnicas periódicas que confirmen que esas deficiencias no evolucionan a peor.
• Apto provisional. Cuando hay deficiencias graves o muy graves pero se han adoptado las medidas cautelares que eliminan el riesgo inmediato. Es un «apto con condiciones»: vigencia más corta, seguimiento periódico y, sobre todo, la obligación de acometer las obras de fondo dentro de plazo.
• No apto. Cuando hay deficiencias graves o muy graves y no se han tomado las medidas cautelares necesarias. Es la situación que hay que evitar, porque abre la puerta a la actuación de la Administración.

Y después del informe, ¿qué?

Si la ITE detecta deficiencias que exigen obra, el edificio no puede quedarse de brazos cruzados. La comunidad tiene que aprobar un programa de rehabilitación con las actuaciones necesarias y sus plazos, y en régimen de propiedad horizontal está obligada a dotar un fondo de reserva para poder afrontar esas obras. En la práctica, la ITE es muchas veces el empujón que ordena una conservación que llevaba años posponiéndose en las juntas.

Hay una cara amable en esto que conviene no perder de vista: el informe de la ITE es, además, la llave de las subvenciones de rehabilitación. Las ayudas —autonómicas, municipales y las de los fondos europeos Next Generation— exigen tener la inspección hecha. Bien planteada, la ITE deja de ser solo una obligación y se convierte en la palanca para acometer con ayuda pública unas obras que, tarde o temprano, habría que hacer igual.

Qué pasa si no se hace

Ignorar la ITE no hace desaparecer la obligación; la agrava. La Administración puede requerir a la propiedad para que la haga y, si no responde, ordenar la inspección de forma subsidiaria e imponer multas coercitivas hasta que se cumpla. El incumplimiento del deber de conservación es, además, una infracción con su régimen sancionador propio.

Pero, siendo honesto, la consecuencia que más pesa no suele ser la multa. Es todo lo demás: sin ITE no hay acceso a subvenciones, se complica cualquier operación de compraventa —un comprador informado la pedirá— y, si un elemento en mal estado provoca un daño a un tercero, la responsabilidad de la comunidad queda mucho más expuesta por no haber cumplido con un deber que conocía. La inspección deja de ser cara el día que evita cualquiera de estas tres cosas.

Una nota sobre Barcelona y sobre el IEE

Dos precisiones de oficio. La primera: en la ciudad de Barcelona la gestión tiene su propio recorrido y sus programas de ayuda a la rehabilitación vinculados a la inspección, así que conviene tramitarla con esa vía en mente. La segunda: conviene deshacer una confusión frecuente con el Informe de Evaluación del Edificio (IEE). El IEE fue una figura que la legislación estatal (Ley 8/2013, hoy en el Texto Refundido de 2015) quiso generalizar, sumando a la inspección de conservación la evaluación de la accesibilidad y de la eficiencia energética. Pero el Tribunal Constitucional, en la sentencia 143/2017, dejó claro que regular la conservación y evaluación de los edificios es competencia autonómica, no estatal. Por eso en Cataluña el instrumento vigente y operativo es la ITE del Decret 67/2015: es la ITE —y no un IEE estatal— la que acredita el deber de conservación. Si en algún trámite le piden un «IEE», en la práctica catalana se cubre con la propia ITE, acompañada cuando corresponde del certificado de eficiencia energética y de la evaluación de accesibilidad.

Jorge Muñiz · Arquitecto técnico colegiado (CATEB 14.822). Inspecciones técnicas de edificios, rehabilitación y conservación en Barcelona.