Com funciona una taxació immobiliària, pas a pas

Cada vegada que lliuro un informe de taxació, sé que arriba a mans d'algú que està prenent una decisió important: demanar una hipoteca, repartir una herència, vendre el pis de tota la vida. Per això crec que val la pena explicar, amb calma i sense la gerga de sempre, què hi ha realment darrere d'aquest número.

Ho explicaré tal com ho explico a un client assegut a l'altre costat de la taula. Perquè una taxació no és màgia, ni una opinió arbitrària, ni «el que el taxador es pensa que val». És una feina tècnica, amb un mètode, una norma al darrere i un munt de comprovacions que gairebé ningú no veu. I entendre com funciona ajuda a llegir l'informe amb uns altres ulls —i a no endur-se sorpreses.

Què és (i què no és) una taxació

Una taxació és una estimació tècnica i justificada del valor d'un immoble en una data concreta. Aquesta última part —«en una data concreta»— és més important del que sembla: el valor d'un habitatge no és una dada fixa gravada a la pedra, sinó una fotografia del mercat en el moment en què es fa l'informe. El que valia el 2021 no és el que val avui, i el que val avui pot no ser el que valgui d'aquí a un any.

Convé desmuntar un parell de confusions des del principi, perquè les veig constantment:

• La taxació no és el preu al qual vendràs. És una opinió de valor fonamentada; el preu de venda el fixen el mercat, les presses del venedor i la negociació.
• La taxació no té res a veure amb el valor cadastral. El cadastre serveix per calcular impostos i gairebé sempre va molt per sota del valor real.
• I la taxació que demana el banc protegeix el banc, no el comprador: li diu a l'entitat quant podria recuperar si hagués d'executar la hipoteca. Que coincideixi o no amb el que tu pagues és una altra història.

Per a què es demana una taxació

La raó més habitual, amb diferència, és la hipoteca: el banc necessita saber quina garantia té abans de prestar els diners. Però hi ha moltes més situacions en què apareix una taxació, i cadascuna té les seves particularitats:

• Herències i donacions, per repartir entre hereus o liquidar impostos amb un valor defensable.
• Separacions i divorcis, quan cal adjudicar o compensar l'habitatge.
• Procediments judicials, on l'informe pot acabar davant d'un jutge i s'ha de sostenir.
• Compravendes entre particulars, simplement per saber si el preu que es demana és raonable abans de signar.
• Comptabilitat i balanços d'empresa, expropiacions, assegurances…

No és un detall menor saber per a què es demana, perquè la finalitat condiciona la norma que s'aplica i, de vegades, el mètode. Una taxació hipotecària es regeix per una normativa molt estricta; una valoració per a una compravenda entre particulars té més marge.

Qui pot taxar i amb quines regles

A Espanya, les taxacions amb finalitat hipotecària les signen societats de taxació homologades i supervisades pel Banc d'Espanya, i es regeixen per l'Ordre ECO/805/2003, que és la «bíblia» de l'ofici: defineix els mètodes, els requisits de l'informe i fins i tot com s'han de justificar les dades. Per a altres finalitats —una herència, un judici, l'assessorament a un particular— un tècnic competent (un arquitecte o arquitecte tècnic) pot emetre l'informe de manera independent, aplicant els mateixos criteris professionals encara que l'encàrrec no passi per una societat.

L'important per a qui encarrega la taxació: pregunta sempre qui la signa, amb quina titulació i sota quina norma. Un informe ben fet no amaga res d'això.

El procés, per dins

Aquí és on acostumo a veure cares de sorpresa, perquè la gent s'imagina que taxar és anar-hi, fer una ullada i posar un número. Tant de bo fos tan ràpid. Això és el que passa de debò.

1. L'encàrrec i els papers

Tot comença amb la documentació. Abans fins i tot de trepitjar l'habitatge demano la nota simple del Registre de la Propietat (per saber qui n'és el titular, quina superfície hi consta i si hi ha càrregues o hipoteques), les dades del cadastre i, segons el cas, escriptures, plànols o la referència urbanística. Aquí ja comencen a aparèixer coses: superfícies que no quadren, una terrassa que es va tancar sense permís, un traster que no figura enlloc. Més d'una taxació es complica abans de la visita.

2. La visita: què miro de debò

La inspecció és el cor de la feina, i no consisteix a admirar la cuina. Comprovo que l'immoble es correspon amb el que diuen els papers —i creu-me que no sempre—, mesuro o verifico superfícies, i avaluo el que de debò mou el valor: l'orientació i la llum, la planta i les vistes, l'estat de conservació, la qualitat dels materials, l'antiguitat real i les reformes, si hi ha ascensor, l'estat de l'edifici i de les zones comunes. Faig fotografies de tot, perquè l'informe ha de poder defensar-se sense que ningú més hi hagi estat.

Detalls que el propietari no acostuma a valorar i que a mi em canvien el número: una distribució mal aprofitada, humitats dissimulades amb una mà de pintura, una façana pendent d'una derrama important, o aquella «habitació extra» que en realitat és un altell sense ventilació.

3. Les comprovacions

De tornada al despatx, creuo el que he vist amb el que diuen el Registre, el cadastre i el planejament urbanístic. La superfície registral coincideix amb la real? L'habitatge és legal, està fora d'ordenació, té alguna obra sense legalitzar? Hi pesa alguna càrrega? Si alguna cosa no encaixa, no es tapa: es reflecteix a l'informe com un condicionant o una advertència. Aquests avisos —que molta gent ignora— són de vegades el més valuós del document.

4. Els mètodes de valoració

Aquí hi ha la part tècnica de debò. No existeix un únic mètode: es tria segons el tipus d'immoble i la finalitat, i sovint es combinen.

• Mètode de comparació. El més habitual per a habitatge. Es busquen immobles semblants venuts o en venda a la zona (els anomenem testimonis) i s'ajusta el seu preu a l'immoble que taxem segons les diferències: superfície, planta, estat, etc. La clau no és trobar testimonis, sinó saber descartar els que no serveixen i ajustar bé els que queden. Un comparable mal triat contamina tot l'informe.
• Mètode del cost. Calcula quant costaria construir avui aquell immoble (sòl més edificació) i li resta la depreciació per antiguitat i estat. Útil per a naus, edificis singulars o quan falten comparables.
• Mètode d'actualització de rendes. Per a immobles que produeixen ingressos —un local llogat, un edifici de pisos de lloguer—. S'estima el valor a partir de les rendes que genera. És el mètode que més s'acosta a com raona un inversor.
• Mètode residual. El més tècnic, per a sòl i promocions. Parteix del valor del que s'hi podria construir i va restant costos i beneficis fins a arribar al que val el sòl avui.

5. Els ajustos i el criteri

Aquí entra l'ofici. Dos taxadors amb els mateixos testimonis poden arribar a números lleugerament diferents, i no perquè un s'equivoqui, sinó perquè valorar té una part de judici fonamentat. Quant descompto per una planta baixa interior? Quant suma una reforma integral recent enfront d'una «de fa quinze anys»? La norma marca el marc; l'experiència afina el resultat. Per això desconfio de qui promet una taxació «en cinc minuts per internet»: un algoritme no ha pujat a veure la humitat del sostre.

6. L'informe

El resultat és un document que ho recull tot: identificació de l'immoble, documentació consultada, descripció, fotografies, mètode emprat, els testimonis i els càlculs, els condicionants i advertències, i —al final— el valor. Un bon informe no és el que dóna un número alt, sinó el que justifica el número que dóna. Si algú el qüestiona, tot hi és per defensar-lo.

Què fa que un immoble valgui més o menys

Resumint el que de debò pesa: la ubicació (sempre la primera), la superfície útil real, la planta i l'orientació, l'estat de conservació i les reformes, l'eficiència energètica —cada cop més rellevant—, l'ascensor i l'estat de l'edifici, i la situació jurídica i urbanística. Un detall que sorprèn: de vegades una bona distribució suma més valor que uns metres de més mal aprofitats.

Quant dura una taxació

Una taxació hipotecària caduca als sis mesos des de la seva emissió, segons la normativa. Passat aquest termini, el banc en demanarà una de nova. I encara que no caduqui formalment per a altres usos, convé recordar que reflecteix el mercat d'una data: si han passat un o dos anys, aquell número ja no representa la realitat d'avui.

En resum

Darrere de la xifra d'una taxació hi ha documentació creuada, una inspecció amb criteri, un mètode triat amb cap i un informe que ha de poder defensar-se. No és un preu de venda, no és el valor cadastral i no és una opinió a l'aire. És una eina per prendre decisions amb informació fiable —i, ben feta, serveix exactament per a això.

Aquest article té caràcter informatiu i divulgatiu. No substitueix un informe de taxació signat ni constitueix assessorament per a un cas concret; cada immoble requereix la seva pròpia anàlisi.